ФНС России разъяснила порядок применения в качестве налоговой базы вновь установленной кадастровой стоимости

ФНС России разъяснила порядок применения в качестве налоговой базы вновь установленной кадастровой стоимости

В 2018 году в регионах, принявших решение о переходе к проведению кадастровой оценки по правилам, установленным Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (включая Республики Башкортостан, Ингушетия, Северная Осетия – Алания, Татарстан, Краснодарский край, Москву, Санкт-Петербург, Московскую, Рязанскую области), были утверждены новые результаты кадастровой оценки объектов недвижимости различных видов.

Согласно Федеральному закону от 03.07.2016 № 237-ФЗ акт об утверждении кадастровой стоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения кадастровой оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Начало применения кадастровой стоимости для налогообложения недвижимости определяется датой вступления в силу этого акта, независимо от даты фактического внесения сведений о такой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости недвижимости, утвержденные в 2018 году и внесенные в ЕГРН на основании актов субъектов РФ, вступивших в силу 1 января 2019 года, применяются для исчисления налога на имущество организаций, земельного налога и налога на имущество физлиц за налоговый период 2019 года вне зависимости от даты их фактического внесения в ЕГРН.

Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина России от 14.02.2019 № 03-05-04-01/9247, размещенном в разделе «Письма ФНС России, направленные в адрес территориальных налоговых органов».

ИСТОЧНИК: Федеральная Налоговая Служба России 

Уточнены сведения, которые должны содержаться в реестре членов СРО оценщиков

Уточнены сведения, которые должны содержаться в реестре членов СРО оценщиков

Приказом Минэкономразвития России от 30.10.2018 N 592 внесены изменения в приказ Минэкономразвития России от 13.02.2015 N 55 «Об утверждении порядка ведения саморегулируемой организацией оценщиков реестра членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставления доступа к информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам и дополнительных требований к составу сведений, включаемых в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков».
     
Уточнены сведения, которые должны содержаться в реестре членов СРО оценщиков:

  • сведения о дате аннулирования квалификационного аттестата в случае, если такой аттестат был аннулирован (в отношении членов СРО оценщиков, имеющих (имевших) квалификационный аттестат);
  • сведения о наличии у члена СРО оценщиков квалификационного аттестата в области оценочной деятельности (номер и дата выдачи квалификационного аттестата в области оценочной деятельности, направление оценочной деятельности, указанное в квалификационном аттестате в области оценочной деятельности, полное наименование органа, уполномоченного Правительством РФ на проведение квалификационного экзамена в области оценочной деятельности или подведомственной ему организации, осуществляющей полномочия такого органа на основании решения органа, уполномоченного Правительством РФ на проведение квалификационного экзамена в области оценочной деятельности, срок действия квалификационного аттестата в области оценочной деятельности, основание аннулирования квалификационного аттестата в области оценочной деятельности с указанием даты и номера соответствующего протокола, в случае если квалификационный аттестат в области оценочной деятельности был аннулирован);  
  • сведения о юридических лицах, соответствующих требованиям, дата заключения договора страхования ответственности, заключенного юридическим лицом в соответствии с требованиями, срок его действия, размер страховой суммы по договору страхования, сведения о страховщике, в том числе о месте его нахождения и номерах контактных телефонов), в случае если членом СРО оценщиков заключен трудовой договор;
  • об осуществлении членом СРО оценщиков оценочной деятельности самостоятельно, занимаясь частной практикой, в случае осуществления оценочной деятельности в такой форме;
  • о датах начала и окончания, основании проведения СРО оценщиков проверки в отношении члена СРО оценщиков, в случае, если такие проверки проводились.

Источник

За что отвечает хозяин квартиры, если в ней лопнула труба водопровода

За что отвечает хозяин квартиры, если в ней лопнула труба водопровода

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ разобрала спор между собственниками по поводу залитой соседом с верхнего этажа квартиры.

С одной стороны, подобный конфликт — вроде бы абсолютно банальная ситуация, в которую попадают многие. Но, с другой стороны, ссоры, споры, суды и жалобы о компенсации за испорченное от протечек имущество тянутся годами. Суды о квартирных протечках не только длительные. Они портят нервы, отнимают уйму времени, а в итоге обходятся как пострадавшим, так и виновникам в круглую сумму.

По мнению суда, в коммунальной аварии были виноваты как застройщик, так и собственник квартиры, в которой прорвало трубу.

Все началось с иска собственника «промокшей» квартиры, которую залил сосед из расположенной этажом выше квартиры. Причиной залива оказался прорыв в системе холодного водоснабжения — «в месте соединения фильтра грубой очистки и регулятора давления, установленного за границей балансовой принадлежности управляющей компании».

Сосед истца, он же ответчик, с иском не согласился. Он заявил, что виновен застройщик дома, который установил бракованную деталь на систему холодного водоснабжения. Вот бракованная деталь и стала причиной ущерба. И добавил, что эта неисправность является гарантийным случаем.

К суду привлекли и так называемое третье лицо — управляющую компанию, которая обслуживала дом. Как объяснила в суде управляющая компания, место, где случилась авария, не относится к общему имуществу многоквартирного дома. Коммунальщики еще и «заложили» ответчика — соседа сверху. В суде управляющая компания заявила, что ответчик установил «ненадлежащую для крепления водомонтажных труб металлическую стяжку, которая прикрепила водозаборный узел вплотную к стене». А это было делать нельзя. Застройщика к участию в деле местные суды не привлекли.

Районный суд иск удовлетворил частично. По мнению суда, в аварии виноваты как застройщик, так и собственник квартиры, в которой прорвало трубу.

Степень вины суд поделил так — 75 процентов вины застройщика, 25 процентов — ответчика. Объясняя вину ответчика, районный суд сказал, что он установил в сантехническом шкафу своей квартиры металлическую стяжку для крепления трубы холодной воды, и это «повлекло нарушение состояния конструкции системы холодного водоснабжения».

А еще суд сказал, что истец «не лишен возможности» самостоятельно обратиться с иском к застройщику для возмещения ущерба. С таким решением проигравшая сторона не согласилась и обжаловала это решение.

Апелляция дело пересмотрела и в иске хозяину пострадавшей квартиры вообще отказала. Вторая инстанция сослалась на мнение эксперта, который не увидел каких-либо нарушений со стороны ответчика.

Эксперт заявил, что установленное собственником квартиры крепление оборудования к стене не могло «повлечь залив».

Причиной аварии, по мнению эксперта, было некачественное оборудование системы холодного водоснабжения, которое неправильно установил застройщик.

Эксперт заключил, что протечку вызвали и дефектное оборудование, и действия владельца квартиры

То есть причиной потопа, судя по разъяснению специалиста, стало нарушение инженерных правил при монтаже оборудования, плюс дефект самого оборудования.

Эту неполадку собственник квартиры, как уточнил эксперт, просто не мог увидеть ни при осмотре нового жилья, когда его получал, ни при подписании акта о приемке квартиры.

Надо понимать, что у этого решения апелляционного суда были недовольные. Так дело попало в Верховный суд РФ. Там гражданское дело затребовали, материалы местных судов изучили, почитали доводы сторон и с выводами апелляции не согласились.

Вот как рассматривала этот спор о залитой квартире Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.

Верховный суд начал свои разъяснения с цитирования Жилищного кодекса. В этом кодексе (статья 17) сказано, что пользоваться жилым помещением надо с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан и соседей. Права и интересы граждан — это санитарные, экологические, противопожарные и прочие известные правила безопасности. А еще надо учитывать правила пользования жилыми помещениями.

По Жилищному кодексу (статья 30) собственник обязан поддерживать квартиру «в надлежащем состоянии», не допуская «бесхозяйственного обращения» с ней. А также Правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Дальше Верховный суд цитирует Гражданский кодекс и его статью 1064 о том, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, возмещает в полном объеме тот, кто его причинил.

А освободиться от обязанности платить за нанесенный вред человек может, только если докажет, что вред был причинен не по его вине. В следующей статье того же Гражданского кодекса, 210-й, сказано, что имущество в квартире содержит его собственник (если иное не предусмотрено законом или договором).

Верховный суд подчеркнул, что по смыслу этой нормы закона бремя содержания собственником имущества предполагает и его ответственность за ущерб, причиненный вследствие «ненадлежащего содержания этого имущества».

И вот что важно: Верховный суд заметил — то обстоятельство, что это имущество собственник получил «уже в ненадлежащем состоянии от другого лица», само по себе не освобождает собственника от ответственности за вред, причиненный этому имуществу.

Местные суды установили, что вред квартире истца нанесен «ненадлежащим состоянием имущества» соседа с верхнего этажа, которое он получил от застройщика по договору участия в долевом строительстве.

Плюс к этому сам владелец внес изменения в конструкцию уже неправильно смонтированного застройщиком оборудования системы холодного водоснабжения. Это в совокупности и спровоцировало аварию. Вот если бы застройщик все сделал правильно, то даже дополнительные «улучшения», сделанные жильцом, не вызвали бы аварию.

Именно эксперт установил, что факт взаимодействия дефектного оборудования застройщика и «улучшения» жильца в итоге вызвали водопад с потолка.

Апелляция сослалась на Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Она, отказывая в иске хозяину затопленной квартиры, процитировала именно этот закон о долевом участии. На это утверждение апелляции Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда ответила следующее:

«Суд апелляционной инстанции не указал, по какой, по его мнению, норме данного закона предусмотрена возможность освобождения собственника имущества от ответственности за вред, причиненный имуществу третьих лиц».

Вот что полезно знать гражданам, попавшим в такую «мокрую» ситуацию:

Верховный суд разъяснил: гарантийные обязательства застройщика распространяются на договорные отношения между застройщиком и участником долевого строительства, которым применительно к той квартире, где установлено дефектное оборудование, является ответчик, а не истец.

Решение апелляции по этому делу Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ отменила. И отправила это гражданское дело назад.

Спор о залитой квартире и ответственности за испорченное водой имущество квартиры этажом ниже, по решению высокой судебной инстанции, будет в итоге пересмотрен, но с учетом разъяснений Верховного суда.

В СК рассказали о развитии экспертной деятельности

В СК рассказали о развитии экспертной деятельности

Сейчас Следственный комитет развивает четыре основных направления проведения судебных экспертиз и исследований, рассказал замруководителя Главного управления криминалистики, руководитель методико-криминалистического управления СК Анатолий Сазонов в эфире первого выпуска программы СК «Трудный разговор».

«В настоящее время экспертная деятельность Следственного комитета развивается по четырем основным направлениям: молекулярно-генетические экспертизы, экономические экспертизы, психофизиологические исследования на полиграфе и так называемые инженерно-технические экспертизы. В каждом из этих видов экспертиз у нас работают опытные квалифицированные эксперты», – рассказал Сазонов в эфире «Трудного разговора». Он подчеркнул, что ведомство «идёт в ногу со временем» и приобретает «современные высокотехнологичные образцы того или иного оборудования, которое помогает в проведении экспертных исследований».

Сейчас в СК служат 670 экспертов. «Поскольку Следственный комитет образовывался совсем недавно, это молодой организм, развивающийся. Естественно, мы старались привлечь в свои ряды подготовленных, опытных экспертов других ведомств, в частности МВД, наркоконтроля. Есть у нас сотрудники, которые работали ранее в Российской академии наук», – отметил Сазонов.

Как отметил замруководителя Главного управления по расследованию особо важных дел, руководитель контрольного управления СК Анатолий Разинкин, если следователь при назначении и проведении судебной экспертизы соблюдал все требования, то не имеется оснований для признания заключения эксперта недопустимым доказательством. 

В пример он привёл многочисленные сложные судебные экспертизы, которые были проведены по уголовному делу так называемой банды GTA, а также по делу о теракте в аэропорту Домодедово. «По всем этим делам судебные экспертизы легли сначала в основу обвинений, затем – обвинительных приговоров. В сентябре 2015 года Конституционный суд РФ вынес решение, подтверждающее законность проведения судебных экспертиз в Следственном комитете», – заключил Разинкин.

С 2020 года кадастровая оценка будет проводиться по единой методике

С 2020 года кадастровая оценка будет проводиться по единой методике

Комиссии по пересмотру кадастровой стоимости больше половины решений приняли в пользу граждан.

Все больше россиян стали оспаривать кадастровую стоимость своих квартир и дач. Показатель серьезный, ведь именно от этого зависят налоги на недвижимость. Да и суммы, на которые граждане смогли «удешевить» свою недвижимость впечатляют.

Достаточно назвать цифры только в одном, «среднем» регионе страны. Так, в 2017 году комиссия при Управлении Росреестра по Псковской области рассмотрела 513 заявлений о снижении кадастровой стоимости объектов недвижимости. Итог — были приняты решения об уменьшении ранее установленной общей кадастровой стоимости 386 объектов. В денежном эквиваленте — это более четырех миллиардов рублей.

Всего же, как заявили корреспонденту «РГ» в центральном аппарате ведомства, в январе — декабре 2017 года комиссии по пересмотру кадастровой стоимости, созданные при Росреестре, рассмотрели 54,7 тысячи заявлений. Они касались 103,4 тысячи объектов.

Цифра для непосвященного кажется огромной, но в Росреестре говорят, что это всего 0,06 процента от общего количества объектов недвижимости, сведения о которых на 1 января 2018 года содержались в ЕГРП. К слову, там есть сведения на 161,8 миллиона объектов по всей стране. По итоговым цифрам хорошо заметно, что успешно оспаривать кадастровую стоимость год от года граждане стали чаще. Если сравнить эти цифры с 2016 годом, то количество рассмотренных комиссиями заявлений выросло на 7,5 процента.

В самом Росреестре напоминают, что любой человек, несогласный с оценкой кадастровой стоимости своей недвижимости, может оспорить ее результаты. Вариантов на выбор предлагается два.

С 2020 года кадастровая оценка будет проводиться по единой методике на всей территории России

Можно пойти в суд, но проще и надежнее обратиться в специальные комиссии по оспариванию. Они созданы при управлениях Росреестра абсолютно во всех регионах России.

Напомним, что заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца.

В Росреестре корреспонденту «РГ» назвали самую свежую цифру — с января по декабрь 2017 года решение в пользу заявителя принято комиссиями в отношении 58,2 процента заявлений. Фактически это означает, что чуть ли не каждое второе заявление недовольных кадастровой оценкой граждан было удовлетворено.

Росреестр напомнил, что он сам не проводит кадастровую оценку объектов недвижимости. Но он участвует в исправлении ее оценки, если у собственников, или как выражаются чиновники — у правообладателей, появились сомнения в ее правильности.

Стоит напомнить, что до 1 января 2017 года кадастровую стоимость объектов недвижимости по всей стране определяли так называемые независимые оценщики.

Ну а после этого те цифры, которые высчитывали и записали независимые оценщики, утверждали региональные и местные органы власти.

Работа независимых оценщиков вызывала и до сих пор вызывает немало вполне справедливых нареканий. В их расчетах попадались не только чисто арифметические ошибки, но и просто неграмотные действия. В некоторых регионах одинаковые объекты недвижимости стоили совсем не одинаково, в других же регионах кадастровая оценка дворца вдруг оказывалась ниже стоимости лачуги.

А вот потом оспаривать результаты работы независимых оценщиков было невероятно сложно.

Количество нареканий перешло все границы, и стало понятно, что ситуацию необходимо менять. Причем кардинально.

С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке».

Росреестр участвовал в разработке проекта этого закона и последовательно выступал за принятие его положений. Для тех, кто не очень хорошо знаком с этим важным для буквально каждого собственника законом, стоит напомнить следующее.

Согласно новому закону государственная кадастровая оценка будет проводиться во всех субъектах Российский Федерации по новым правилам с 2020 года. При этом регионы по своему усмотрению могут начать проведение государственной кадастровой оценки по новым правилам уже с 2018 года.

Снести - и точка. Госдума готовит закон против собственников недвижимости

Снести — и точка. Госдума готовит закон против собственников недвижимости

Госдума приняла в первом чтении законопроект, который делает владельцев собственности практически бесправными. Депутаты предлагают упростить процедуру изъятия земли и недвижимости, расширив возможности местных органов самоуправления. Ключевое понятие во всем этом — застройка.

Ирина Мишина

Все началось с бытовой истории на одной подмосковной даче. Бизнесмен и блогер Михаил Нефёдов обнаружил, что кадастровая стоимость участка земли, на котором находится его дом, за последние 2 года выросла в несколько раз. Соответственно, выросли и налоги.

«Мне насчитали налог в 311 тысяч рублей в этом году. Когда я обратился к юристу, тот пояснил, что я этому факту радоваться должен. Это означает, что в течение года недвижимость у меня изымать точно не будут. В противном случае городу придётся выплатить мне 22 253 478 рублей компенсации. Если же кадастровая стоимость участка начнёт снижаться, это означает грядущие неприятности: дом мешает какой-то трассе , путепроводу или постройке торгового центра. В таких случаях местные власти дают команду снизить кадастровую стоимость собственности ниже рыночной», — рассказывает Михаил Нефёдов.

Нефёдову стало интересно, как происходит процесс оценки недвижимости. Для начала он попросил оценить цокольный этаж, в котором ещё шли работы. Оценщики оживились и назвали сумму: 22 миллиона рублей. За подвал, к тому же не достроенный! «Я сказал оценщикам, что никогда не смогу продать недостроенный цокольный этаж по такой цене», — рассказывает Михаил, — Но это их не смутило. Они сказали буквально следующее: если мы занизим стоимость – нам по шапке дадут, нас контролируют государственные структуры. Скажут, что оценочная контора портит статистику. Оценка по рыночной стоимости неизбежно снизит налоги».

А теперь – второй вариант. В последнее время некоторые жители, дома которых расположены неподалеку от МКАД, заметили, что кадастровая стоимость их домов стала ниже, чем раньше. Это означает только одно: скоро им могут объявить, что органы местной власти решили провести в данном месте ЛЭП, новую трассу, построить торговый центр или возвести новый жилищный комплекс, а их дома мешают осуществить эти благородные цели. Естественно, собственнику предложат компенсацию. Строго по кадастровой стоимости. По той самой, которая в последнее время внезапно упала.

У законопроекта № 503785-7 длинное название: «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты РФ (… по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд). Если кратко, в Госдуме схему отбора собственности решили упростить до предела. Мешает ваш дачный участок новой развязке или трассе – пожалуйста, получите компенсацию за свою недвижимость на основании кадастровой стоимости. Естественно, в первую очередь пострадают те, кто не оформил строение. Если у вас участок с домом и дом этот дорогой, а в кадастре значится 500 000 рублей, то в случае его сноса вам выплатят всего 500 000 рублей, на которые и новую квартиру-то не купишь. Таким образом государство решает сразу две проблемы: теперь собственники домов, квартир и дачных участков сами будут заинтересованы оформить строение. После этого им придёт уведомление о налогах. Так что, оформляя недвижимость и участок земли, вы «попадаете» в том и в другом случае. Если не оформили — «отжать» дом властям ещё проще.

В новом законе есть одна интересная деталь: если раньше можно было изымать земли только для государственных нужд, то теперь можно будет забрать любой участок для строительства. То есть вас запросто могут лишить земли, на которой уже есть жилой дом, находящийся в собственности, и построить на этом месте новые здания. На изъятых землях будут вести строительство компании, которые заключат договор с местными властями. Собственникам жилья в этой схеме отводится более чем скромное место.

Необходимость принятия законопроекта обосновывают тем, что «комплексное развитие территорий» затрагивает «депрессивные площадки муниципальных образований». Отмечается, что эти территории «в большей степени расположены в центральных районах». Ну и конечно же этот законопроект «окажет благоприятное влияние на развитие строительной отрасли». Думаю, вы уже поняли: главные действующие лица законопроекта – застройщики.

Пресловутый законопроект прошёл в Думе только первое чтение, но фактически он уже применяется. «Если этот закон будет принят, он даст зелёный свет массе злоупотреблений со стороны чиновников. Мы уже столкнулись с подобной проблемой в Сочи накануне Олимпийских игр», — рассказывает Петр Домбровицкий, председатель Московской коллегии адвокатов «Домбровицкий и партнеры». — «Тогда, перед Олимпиадой, была суровая необходимость изъятия земель под стадионы и спортивные сооружения: речь шла о престиже государства. Дома, мешавшие стройке, были рекомендованы местными органами власти к сносу. Их оценивали буквально в копейки и сносили. Люди возмущались, подавали в суды… Но сверху была дана команда: на компромиссы не идти, суды принимали скоротечные решения. Таким образом был создан прецедент…».

Кстати, принимая решение об изъятии собственности, местные власти не проводят никакого голосования среди жителей, как это было предусмотрено в программе реновации. В пояснительной записке к законопроекту говорится: «местные власти не могут потребовать немедленного исполнения судебного решения об изъятии земли». Это даёт собственникам какое-то время для обращения в суд. Однако в статьеЗемельного кодекса, которая регулирует порядок изъятия земель в подобных случаях, нет упоминания о том, что решение суда можно обжаловать. В ней говорится лишь об обжаловании размера компенсации. Как действовать в такой ситуации?

«У собственников покупают землю всегда для какой-то определенной цели. Как правило, эта цель – строительство. Но целесообразность этого строительства необходимо еще доказать! Для этого должно быть решение суда. И судьи, как показывает практика, не всегда идут на поводу у местной администрации. Так что понимая всё несовершенство наших судов, я уверен, что именно суд в данном случае – единственный путь добиться справедливости. Только суд может определить рыночную стоимость дома, а не какой-то оценщик со стороны. К тому же застройщик в суде должен обосновать необходимость постройки именно в данном конкретном месте трассы, жилищного комплекса или очередного ТЦ. Кстати, не всё так безысходно. Недавно в Хорошевском районном суде Москвы мы выиграли суд у строительной компании «Донстрой». И ни одна вышестоящая инстанция их апелляции не удовлетворила», — рассказывает адвокат Петр Домбровицкий.

Юристы поясняют: когда рассматривался законопроект о реновации, в нём тоже был запрет на оспаривание решения о включении дома в программу. Была лишь заложена возможность оспаривания тех вариантов, которые предлагают взамен изымаемого. Затем эту норму убрали, и в итоговой версии её не стало. Хочется надеяться, что и этот законопроект претерпит логичные изменения.

Однако, пока события развиваются по обратному сценарию. «Для развития территорий» под снос могут попасть не только аварийные дома. Местные власти сами выбирают земли, принимают решение о развитии застроенных территорий и заключают договор с застройщиками. Классический пример – Кунцево, где без согласия местных жителей планируют снести целый микрорайон, чтобы застройщик смог освоить эту территорию. Как известно, мэр Москвы Сергей Собянин подписал постановление, которое позволяет запросто ликвидировать 37 малоэтажных кирпичных домов на основании инвестиционного контракта с группой компаний ПИК, которая планирует построить на их месте многоэтажные жилые здания. Снос предполагается осуществить под предлогом «изъятия для государственных нужд». При этом среди домов под снос нет ни аварийных, ни ветхих…

«Ситуация с этим законопроектом очень нездоровая. И сам законопроект нездоровый. Если местный чиновник хочет обогатить застройщика, то этот закон его практически ничем не ограничивает. К тому же, если речь идёт об изъятии у человека его частной собственности в пользу государства, то мы катимся уже к государству с другим названием. Пока законопроект принят только в первом чтении, предстоит ещё несколько, а потом его должен подписать президент. Я бы не стал шутить такими вещами, как частная собственность», — считает адвокат Петр Домбровицкий.

Если новый закон будет принят, страна получит еще одну причину для массовых протестов.

Источник

ВС разъяснил, как победить застройщика, сдавшего жилье с дефектами

ВС разъяснил, как победить застройщика, сдавшего жилье с дефектами

Верховный суд разъяснил, как победить застройщика, сдавшего жилье с дефектами.

«Заходите и живите!» — призывает реклама покупателей квартир с отделкой. Такое жилье дороже, но и ремонт сегодня недешев, поэтому есть немало семей, предпочитающих готовые к заселению квартиры. Но, как часто бывает, рекламный слоган про квартиру, уже готовую к заселению, оказывается очень далеким от действительности. В этом убедилась Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, когда изучала результаты спора гражданина и застройщика.

Человек купил готовую к заселению однокомнатную квартиру и получил целый набор недостатков. Переделывать длинный список недоделок фирма отказалась, и горе-новосел пошел в суд. Но проиграл, так как выявленные дефекты «не препятствуют проживанию и не являются существенными недостатками квартиры».

Пришлось новоселу дойти до Верховного суда, который посчитал требования гражданина вполне справедливыми. По мнению высокой судебной инстанции, многочисленные недоделки могут свидетельствовать о несоответствии квартиры предъявляемым к жилью требованиям. А защитить права гражданина в этом случае должен Закон «О защите прав потребителей».

Вот как пересматривал спор Верховный суд. Гражданин получил от застройщика квартиру с многочисленными строительными дефектами: и пол, и стены, и потолок — все кривое, бетонная стяжка хрупкая, обои просто грязные, край радиатора заходит за пределы дверного проема. Покупатель посчитал справедливым, если застройщик бесплатно исправит все недостатки или оплатит ему стоимость ремонта.

Но застройщик выдвинул в суде следующие аргументы: недостатки квартиры несущественные и не мешают использовать квартиру по назначению. А если квартира пригодна для проживания, то дольщик не вправе требовать «безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения цены». Про уменьшение цены говорит закон о долевом строительстве.

А еще, заявил застройщик, в договоре с новоселом было условие о том, что передаваемая дольщику квартира должна соответствовать проектной документации и техническим и градостроительным регламентам. Она им и соответствует, то есть качество квартиры соответствует условиям договора между застройщиком и дольщиком. А значит, по договору никто никому ничего не должен. Ведь у жилья есть разрешение на ввод в эксплуатацию.

Множество недоделок может говорить о несоответствии квартиры предъявляемым к жилью требованиям

В суде фирма утверждала, что дефекты, которые они не оспаривают, являются дефектами только с точки зрения некоторых строительных нормативов. Но эти нормативы «носят всего лишь рекомендательный характер и не включены в перечень обязательных к применению стандартов и сводов правил». Значит, и вменять их нарушение в вину застройщику нельзя.

С такими «железобетонными» аргументами застройщика согласились все местные суды и полностью отказали новоселу в иске.

А вот Верховный суд РФ, изучив по просьбе новосела отказы, с подобным решением коллег не согласился.

По мнению Верховного суда, Закон «Об участии в долевом строительстве…» (статья 7) обязывает застройщика передать дольщику квартиру, качество которой соответствует не только условиям договора между ними, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных норм, но также и «иным обязательным требованиям».

По мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами России, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве), то к отношениям, возникающим из таких договоров, имеет прямое отношение Закон «О защите прав потребителей». Он применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Так, в «потребительском» законе перечислено, что считается недостатком товара: это несоответствие товара обязательным требованиям или условиям договора, а при их отсутствии или неполноте условий — обычно предъявляемым требованиям. В договоре между новоселом и застройщиком не определены спорные требования к качеству работ по стяжке пола, выравниванию стен и потолков. Согласно выводам экспертизы выявленные при приемке квартиры отклонения «являются нарушением требований ряда СП и СНиП». Но в договоре истца нет и условий, которые допускали бы наличие строительных дефектов.

Местным судам, подчеркнула высокая инстанция, следовало установить, являются ли требования упомянутых СНиП и сводов правил теми требованиями, которые обычно предъявляются к качеству работ при простой отделке квартиры, и если являются, то могло ли их нарушение вести к отказу в удовлетворении заявленных требований.

В общем, Верховный суд велел пересмотреть дело.

ВС РФ: строить вплотную к дому магазин с частично общей кровлей можно только с согласия собственников квартир дома

ВС РФ: строить вплотную к дому магазин с частично общей кровлей можно только с согласия собственников квартир дома

Разрешение на строительство магазина вплотную к МКД с реконструкцией кровли многоквартирного дома должно выдаваться только после предварительного согласия собственников помещений на это строительство. Если разрешение выдано без такого согласия, собственники вправе оспорить его, причем трехмесячный срок, предусмотренный ст. 219 Кодекса административного судопроизводства, начинает течь не со дня выдачи разрешения, а с того момента, когда истцы фактически узнали о нарушении их прав и законных интересов. Данная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации при рассмотрении административного дела об отмене выданного разрешения на строительство торгового центра и признании незаконными ряда связанных со спорной стройкой документов планировки территории (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 29 августа 2018 г. № 58-КГ18-20).

Районный и краевой суд отказали административному истцу (он представлял интересы собственников помещений в МКД), потому что:

  • во-первых, разрешение на строительство соответствует техрегламентам, выдано уполномоченным органом в пределах его компетенции, строительство торгового центра соответствует требованиям Градостроительного кодекса, и стало быть, права жильцов МКД не нарушаются, а администрация не вправе была отказать в выдаче разрешения;
  • а во-вторых, давно истек срок для обращения в суд за защитой нарушенного права: оспариваемое разрешение на строительство было выдано за два с половиной года до дня подачи административного иска, а документы планировки – еще раньше. Уважительных причин для пропуска срока судами двух инстанций не обнаружено.

Однако ВС РФ, рассмотрев кассационную жалобу и материалы дела, пришел к противоположным выводам:

  • о нарушении своих прав собственникам стало известно не в момент издания разрешения на строительство, а гораздо позже, из письма застройщика (в нем застройщик сообщил о предполагаемом строительстве торгового центра вплотную к существующему зданию МКД, и о том, что проект строительства включает реконструкцию участка крыши и кровли МКД для устройства примыкания со строящимся торговым центром. Дополнительно застройщик просил допустить своих сотрудников на чердак жилого дома для инженерно-технического обследования строительных конструкций кровли и крышных инженерных сетей, а также выдать ему технические условия на замену участка кровли, если таковые имеются.) А следовательно, и срок обращения в суд нужно отсчитывать от момента получения письма;
  • строительство соседнего дома с примыканием к существующему, если оно предполагает реконструкцию крыши этого существующего дома, должно осуществляться, в том числе, на основании выданного в установленном порядке разрешения на такие строительство и реконструкцию (п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Перечень документов, необходимых для «выпуска» разрешения на строительство, предусматривает – в зависимости от того, уменьшится ли впоследствии размер общего имущества МКД, – согласие всех правообладателей объекта капитального строительства либо решение общего собрания собственников;
  • в деле нет никаких сведений о том, что указанное согласие было получено или проведено общее собрание собственников помещений МКД, рядом с которым собираются строить торговый центр;
  • да и вообще нижестоящие суды не изучили вопрос о том, предусматривает ли проектная документация при строительстве торгового центра одновременную реконструкцию МКД. Поэтому сейчас нельзя даже определенно сказать, требовалось ли согласие собственников для получения разрешения на строительство, или нет.

Таким образом, постановил ВС РФ, судебные акты по делу нужно отменить, а дело – пересмотреть заново, начиная с первой инстанции.

Кривой пол, косые стены и батарея в дверном проеме в новой квартире: можно ли выиграть спор с застройщиком?

Кривой пол, косые стены и батарея в дверном проеме в новой квартире: можно ли выиграть спор с застройщиком?

Указанные дефекты не препятствуют проживанию и не являются существенными недостатками квартиры в новостройке. Однако эти дефекты могут свидетельствовать о несоответствии квартиры обычно предъявляемым к ним требованиям в смысле Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей). На это указал Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая жалобу потребителя по делу о «бракованной» однушке (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 49-КГ18-38).

Застройщик передал квартиру с многочисленными строительными дефектами: и пол, и стены, и потолок, – все кривое и косое, бетонная стяжка хрупкая, обои грязные (квартира была с отделкой), край радиатора заходит за пределы проема. Новосел потребовал от застройщика бесплатно исправить все эти недостатки или оплатить стоимость ремонта.

Однако юристы застройщика «прикрылись» железобетонными аргументами:

  • недостатки квартиры не являются существенными и не мешают использовать квартиру по назначению. А раз квартира пригодна для проживания, то дольщик не вправе требовать безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения цены согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве);
  • в ДДУ было условие о том, что передаваемая дольщику квартира должна соответствовать проектной документации и техническим и градостроительным регламентам. Ну так она им и соответствует; иного не доказано даже назначенной судом экспертизой. Значит, качество квартиры соответствует условиям, установленным в договоре между застройщиком и дольщиком. А значит, по договору никто никому ничего не должен. Разрешение на ввод в эксплуатацию есть? Тогда какие к нам вопросы?;
  • дефекты, которые застройщиком и не оспаривались, являются дефектами лишь с точки зрения некоторых строительных нормативов (СП 29.13330.2011 «Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88»; СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия»; СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха»; СП 73.13330.2012 «Внутренние санитарно-технические системы зданий»). Но указанные СП и СНиП носят всего лишь рекомендательный характер, и не включены в перечень обязательных к применению стандартов и сводов правил. Значит, и вменять их нарушение в вину застройщику нельзя.

С аргументами застройщика согласились и районный, и региональный суды: истцу полностью отказали во всех его требованиях.

Однако Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ, истребовав и изучив гражданское дело по жалобе новосела, пришла к иным выводам:

  • ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве обязывает застройщика передать дольщику квартиру, качество которой соответствует не только условиям ДДУ, требованиям техрегламентов, проектной документации и градостроительных норм, но также и иным обязательным требованиям;
  • если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами РФ, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами,
  • понятие недостатка товара приведено в преамбуле Закона о защите прав потребителей: это несоответствие товара обязательным требованиям или условиям договора, а при их отсутствии или неполноте условий – обычно предъявляемым требованиям;
  • при этом в договоре между новоселом и застройщиком не определены спорные требования к качеству работ по стяжке пола, выравниванию стен и потолков. Согласно выводам экспертизы, выявленные при приемке квартиры отклонения являются нарушением требований ряда СП и СНиП. Однако в ДДУ нет и условий, которые допускали бы наличие строительных дефектов, отраженных в акте осмотра квартиры;
  • при таких обстоятельствах судам при разрешении спора о качестве произведенных работ следовало установить, являются ли требования упомянутых СНиП и сводов правил теми требованиями, которые обычно предъявляются к качеству соответствующих работ при простой отделке квартиры, и если являются, то могло ли их нарушение вести к отказу в удовлетворении заявленных требований.

Итог – дело передано в апелляцию на новое рассмотрение.

Ответ ЦБ РФ на письмо АРБ «О предложениях Ассоциации российских банков» - Ассоциация российских банков

Ответ ЦБ РФ на письмо АРБ «О предложениях Ассоциации российских банков» — Ассоциация российских банков

От 09.10.2018 № 41-1-8/848
на Исх. А-02/1Э-267 от 20.09.2018

Центральный банк
Российской Федерации
(Банк России)

Уважаемый Гарегин Ашотович!

Департамент банковского регулирования рассмотрел письмо Ассоциации российских банков от 20.09.2018 № А-02/1Э-267 и сообщает мнение Службы анализа рисков по рассматриваемым проблемам.

В части изменения Положения Банка России № 570-П информируем, что суждение о стоимости предмета залога выносится на основании федеральных стандартов оценки (ст. 72 Федерального закона «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)»), в которых предусмотрены подходы к оценке. Подходы к оценке предмета залога указаны в Положении № 570-П, чем обеспечено единообразие применения подходов к оценке Банком России и оценочного сообщества на основе ФСО. В связи с этим внесение изменений в Положение № 570-П в части указания методов оценки предметов залога считаем нецелесообразным, учитывая, что перечень методов в ФСО не является закрытым.

По предложению о периодической публикации Банком России перечня рекомендованных справочных изданий для оценки предметов залога отмечаем, что Службой используются все возможные источники информации (п. 1 Положения № 570-П) для проведения экспертизы предмета залога, в том числе: публичная информация, размещенная в сети «Интернет», опубликованные периодические издания, справочники, доступные широкому кругу лиц и используемые независимыми оценщиками (например: Справочники Лейфера Л.А., Яскевича Е.Е.). Учитывая закрепленные Положением № 570-П подходы, считаем нецелесообразным публиковать перечень рекомендованных справочных изданий для оценки предметов залога.

Служба полагает нецелесообразным автоматическое ознакомление кредитной организации с залоговым заключением, составленным Службой по итогам экспертизы предмета залога, и с заключением об оценке стоимости актива, поскольку указанные заключения являются внутренними документами, применяемыми Банком России в надзорных целях. Отмечаем, что в рамках надзорной практики осуществляется взаимодействие с кредитными организациями на уровне куратора либо в рамках совещаний с участием представителей блока банковского надзора, Службы и кредитных организаций. Заключения Службы могут быть предоставлены в случаях, предусмотренных законом, например, по запросам судов или правоохранительных органов. Вопрос о порядке использования отчетов независимых оценщиков для ежегодной переоценки объектов недвижимости в целях бухгалтерского учета направлен для рассмотрения в Департамент регулирования бухгалтерского учета.

Вопрос поэтапного досоздания резервов по итогам оценки Банком России имущества с учетом анализа качества кредитного портфеля кредитной организации может быть решен в рамках принятия надзорных решений.

А. А. Лобанов