Ставки капитализации – важнейший параметр, характеризующий инвестиционную привлекательность объекта коммерческой недвижимости и его рыночную стоимость.
В данной работе мы продолжаем мониторинг ставок капитализации объектов стрит – ритейла на территории Московского региона, начатую в работах /1/, /2/.
Особую актуальность исследованию придаёт начало очень мощного экономического кризиса, сила и глубина которого пока до конца не понятны. Это делает особенно актуальной фиксацию того уровня, с которого начнётся спад рынка.
Методология исследования
В исследовании использовался метод аналитико – статистической экстракции ставок капитализации, описанный в /1/, /2/.
Анализировались объявления о продаже объектов арендного бизнеса, размещённые на следующих сайтах: https://malinaproperty.ru/, https://retail.realtor.ru/, http://cpcapital.ru/, https://www.cian.ru/, https://inv.estate/prodazha/, https://mindscapital.ru/, https://be-investor.ru/, https://mo.roomfi.ru/, https://rlty.store/, https://www.ndv.ru/, https://арендный-бизнес.рф/.
Найденные объявления разделялись на 4 выборки в зависимости от локализации по трём общепринятым территориальным зонам внутри Москвы и в Московской области (более, чем в 55 городах разной величины, посёлках городского типа и деревнях).
Для получения рыночных значений ставок капитализации доходности объектов арендного, декларируемые продавцами – отношение фактического чистого (без операционных расходов и коммунальных платежей) годового арендного потока по долгосрочным договорам аренды к цене предложения на продажу объекта арендного бизнеса – корректировались на торг покупателя и продавца на 15% в меньшую сторону.