Задайте вопрос специалисту

8 499 398-30-60     Перезвоните мне     Пн-Пт с 09:00 до 18:00     post@nexantex.ru

Оставить заявку


Сколько будет 3 + 4?

Навигация по сайту
Проведено экспертиз в 2017 году 4626     Проведено экспертиз с 2010 года 24406

Новости компании


Финансово-экономическая экспертиза в банкротстве // Рекомендации и примеры из практики

Финансово-экономическая экспертиза — полезный инструмент для юристов, участвующих в делах о банкротстве. Он позволяет достичь разных целей: оспорить действия должника, сам факт наступления банкротства и даже заявить отвод арбитражному управляющему. Грамотно используя этот инструмент, кредиторы могут повысить шансы на удовлетворение своих требований. А это очень актуальная проблема, ведь по статистике Федресурса 65% кредиторов банкротов-юрлиц в первой половине 2018 года не получили ничего.

 

Несмотря на полезность финансово-экономической экспертизы, используют ее на практике не очень часто, главным образом при оспаривании сделок. Об этом говорит старший юрист адвокатского бюро «Корельский, Ищук, Астафьев и партнёры» Илья Дедковский в исследовании, которая провела экспертная группа VETA. Оно рассказывает, в каких случаях стоит обращаться к помощи экспертов, какие вопросы перед ними ставить, какие подводные камни могут встретиться при работе с такой экспертизой. В подготовке исследования приняли участие как юристы, так и экономисты.

 

Мы собрали в этом материале некоторые выводы из исследования, проиллюстрировав их практическими примерами. Сгруппировали материал по тем случаям, когда вам может потребоваться финансово-экономическая экспертиза. Например, если надо установить, было ли банкротство преднамеренным или фиктивным. Оспаривание сделок должника — еще один случай, когда финансово-экономическая экспертиза не помешает. Наконец, при помощи экспертизы можно привлечь контролирующих лиц к субсидиарной ответственности и выяснить точный момент возникновения неплатежеспособности.

 

Полный текст исследования можно бесплатно скачать здесь.

 

 

I. Установить преднамеренное или фиктивное банкротство

 

Преднамеренное банкротство — это результат целой серии сделок, которые приводят к потере платежеспособности. Чтобы выявить их, проводится анализ хозяйственных операций, финансовой и инвестиционной деятельности должника. На «нерыночность» проверяют куплю-продажу имущества, договоры займа, сделки по новации и по обеспечению обязательств. Здесь как раз и будет полезна финансово-экономическая экспертиза.

 

Так как ситуация преднамеренного банкротства всегда создается умышленно, эксперту необходимо оценить действия руководства компании с этой точки зрения. О его недобросовестности может говорить совершение сделок на нерыночных условиях или управленческие решения, повлекшие неблагоприятные последствия для юрлица. За преднамеренное банкротство, причинившее крупный ущерб, грозит уголовная ответственность по ст. 196 Уголовного кодекса (УК).

 

От преднамеренного банкротства отличается фиктивное, когда у должника на самом деле была возможность удовлетворить требования кредиторов. Однако руководитель делает заведомо ложное объявление о банкротстве юрлица. Уголовная ответственность за фиктивное банкротство установлена ст. 197 УК.

 

Примеры из судебной практики

 

1. Преднамеренное банкротство

 

Директор ООО снял с расчетного счета общества более 3 млн руб. с целью вывода активов.

 

Что требовалось установить: привело ли именно это действие к банкротству компании?

 

Результат: экспертиза дала положительный результат. Она показала, что из-за снятия денег снизилась величина чистых активов, что и повлекло неспособность удовлетворить требования кредиторов. Для руководителя все закончилось осуждением по ст. 196 УК.

 

Приговор Измайловского районного суда г. Москвы от 14.10.2015 по делу № 01-0544/2015

 

2. Фиктивное банкротство

 

Руководитель ООО с пособником подготовили подложные документы о наличии кредиторской задолженности перед подставной организацией. Документы по указанию руководителя были приняты к бухучету. Затем руководитель подал в арбитражный суд заявление о банкротстве ООО. Заявление он ложно мотивировал недостаточностью имущества для обеспечения своих обязательств. Арбитражный суд ввел наблюдение.

 

Что требовалось установить: давала ли балансовая стоимость имущества ООО на дату обращения в суд возможность удовлетворить требования кредиторов без ликвидации должника?

 

Результат: экспертиза дала положительныйответ, а суд признал вину руководителя по ст. 197 УК.

 

Приговор Успенского районного суда Краснодарского края от 05.02.2014 по делу № 1-23/2014

 

 

ΙΙ. Оспорить сделку должника

 

Оспаривание сделок должника — самая распространенная цель использования финансово-экономической экспертизы. При ее проведении можно попросить оценить:

 

влияние сделок на финансово-экономическое состояние должника; соответствие сделок рыночным условиям; параметры значимости и убыточности сделок; и др. Кроме того, результаты этой экспертизы могут в дальнейшем пригодиться для обоснования привлечения руководителя компании и иных контролирующих лиц к субсидиарной ответственности.

 

Пример из судебной практики

 

Временный управляющий оспорил договоры поручительства, заключенные банкротом и банком.

 

Что требовалось установить: были ли на момент совершения сделок (или появились в результате этих сделок) признаки неплатежеспособности. Другая сторона при этом знала или должна была знать об ущемлении интересов других кредиторов должника либо о наличии признаков неплатежеспособности.

 

Результат: заключение должником договоров поручительства не было причиной возникновения или увеличения неплатежеспособности должника. На тот момент у него не возникали признаки несостоятельности, а выдача поручительств не преследовала цели причинения ущерба кредиторам. Экспертиза показала, что:

 

договоры поручительства заключались преимущественно при условии солидарной ответственности с поручителем, на момент заключения договоров поручительства активов должника было достаточно для покрытия обязательств третьих лиц при наличии сопоручителей и установленной солидарной ответственности с сопоручителями. Исследование также показало, что долг по договорам поручительства не отражался в бухгалтерском учете вплоть до начала банкротства. Однако и без учета этого долга предприятие оказалось в ситуации неплатежеспособности. Важно также и то, что деньги по договорам поручительства компания не перечисляла.

 

Определение Арбитражного суда Хабаровского края от 06.02.2017 по делу № А73-779/2015

 

 

ΙΙΙ. Привлечь контролирующих лиц к субсидиарной ответственности

 

До разъяснений Пленума ВС о субсидиарной ответственности[i] на практике к такой ответственности привлекались далеко не те лица, которые фактически контролировали должника. Подтверждает это статистика Банка России о привлечении должностных лиц кредитных организаций к ответственности[ii]. По ней за период с 2005 года по июль 2017 года к ответственности были привлечены лишь четыре акционера, два контролирующих лица, не являвшихся руководителями, и лишь один бенефициар кредитной организации. Другие привлеченные к ответственности — это менеджеры (более сотни), которые, очевидно, не были в полной мере свободны в принятии решений, следствием которых стало причинение вреда кредиторам банков.

 

Сейчас контролирующих лиц к субсидиарной ответственности привлекают чаще. Если за I квартал 2017 года судами было вынесено 156 подобных определений, то за I квартал 2018 года — уже 280[iii].

 

Анализ действий контролирующих лиц с экономической точки зрения (наличие убытков, экономическая обоснованность) эксперты могут провести в рамках общего диагностического исследования финансово-хозяйственной деятельности должника.

 

Пример из судебной практики

 

Кредитор считал, что банкротство должника (МУПа) наступило из-за изъятия наиболее ликвидного имущества МУПа собственником — городским комитетом по управлению имуществом и земельными отношениями. Кредитор настаивал, что спорное имущество было необходимо для осуществления хозяйственной деятельности предприятия. Это подтверждала последующая передача ему же этого имущества в аренду.

 

Что требовалось установить: повлияло ли изъятие имущества на финансовое состояние должника?

 

Результат: эксперты установили, что коэффициенты, характеризующие финансовое состояние должника, существенно ухудшились именно после изъятия имущества. МУП взял изъятое у него имущество обратно в аренду. После введения процедуры банкротства оно было возвращено собственнику. Апелляция посчитала привлечение комитета к субсидиарной ответственности обоснованным.

 

Определение Арбитражного суда Челябинской области от 27.03.2015 по делу № А76-14921/2011

 

 

IV. Найти момент возникновения неплатежеспособности

 

От установления момента возникновения неплатежеспособности зависит размер субсидиарной ответственности банкрота. Если выяснится, что он подал заявление позже, чем должен был, ответственность может наступить в размере долгов, которые накопились за этот период.

 

Критерии для определения момента, когда руководитель должен подать заявление о банкротстве компании, дал Пленум ВС в постановлении о субсидиарной ответственности от 21 декабря 2017 года № 53: «когда добросовестный и разумный руководитель, находящийся в сходных обстоятельствах, в рамках стандартной управленческой практики, учитывая масштаб деятельности должника, должен был объективно определить наличие одного из обстоятельств, указанных в пункте 1 ст. 9 Закона о банкротстве» (п. 9). По этой норме руководитель должен подать заявление, если удовлетворение требований кредиторов сделает невозможным исполнение обязательств перед другими кредиторами. Еще один критерий для обращения в суд — наличие признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества. Также директор должен подать заявление, если обращение взыскания на имущество сделает невозможной хозяйственную деятельность должника или если есть долг более трех месяцев перед работниками.

 

Внешне создается впечатление, что рамки определены достаточно четко. Но на практике даже «добросовестному и разумному» руководителю может быть трудно без сомнений установить наступление таких объективных обстоятельств. Поэтому, если встает вопрос о том, когда следовало обратиться с заявлением о банкротстве, необходимо прибегнуть к экспертному исследованию финансово-учетной документации.

 

Пример из судебной практики

 

Кредитор настаивал, что директор знал о неплатежеспособности, когда подавал в налоговую инспекцию бухгалтерский баланс за первую половину 2008 года. Баланс был представлен 30 июля, значит, заявление о банкротстве руководитель должен был подать не позднее 30 августа. По мнению заявителя, руководитель не мог не понимать, что у общества нет возможности рассчитаться по своим обязательствам, у него есть признаки недостаточности имущества и неплатежеспособности, а удовлетворение требований кредиторов приведет к невозможности исполнения денежных обязательств перед другими кредиторами.

 

Что требовалось установить: когда наступил момент неплатежеспособности, после которого руководитель должен был подать заявление о банкротстве?

 

Результат: эксперты установили иной момент возникновения обязанности для подачи заявления о банкротстве юрлица — 1 сентября 2008 года, — так как у юрлица были признаки недостаточности имущества. С этим согласился и суд. Впрочем, в данном деле суд отказал кредитору в иске к директору, потому что по действовавшим тогда нормам недостаточность имущества не вела к обязанности инициировать банкротство. Тем не менее дело можно считать хорошим примером — экспертиза помогла установить момент неплатежеспособности компании.

 

Дело № А40-24703/09

 

 

V. Когда еще полезна экспертиза?

 

Заключение экспертов может быть полезно не только своими выводами, но и теми обстоятельствами, которые были выявлены при его подготовке и которые становятся предметом анализа специалиста. Если исследование заказывалось не судом, а одной из сторон, суд может не учитывать выводы. Однако если другая сторона не оспаривает установленные обстоятельства, они могут послужить основой для собственных выводов суда. Поэтому другой стороне надо внимательно относиться к тому, что она оспаривает: результат анализа эксперта или выявленные при проведении исследования обстоятельства.

 

Пример из судебной практики

 

Конкурсный управляющий оплатил расходы, связанные с осуществлением хозяйственной деятельности должника (энергетической компании), отнеся их к четвертой очереди текущих платежей. На это пожаловалась ФНС и другие кредиторы, считавшие, что совершенные платежи надо было отнести к пятой очереди — это позволило бы в первую очередь уплатить, например, налоги. Конкурсный управляющий говорил, что если бы он не оплатил закупку газа, то возникла бы угроза жизнеобеспечения граждан, что подтверждалось результатами судебной экспертизы. Часть кредиторов обратилась за независимой экспертизой, которая позволила бы оценить вывод о необходимости проведения платежей.

 

Что требовалось установить: существовала ли необходимость в платеже с учетом ситуации на рынке тепловой и электрической энергии?

 

Результат: исследование экономической деятельности должника и рынка тепловой и электрической энергии показало, что в период конкурсного производства должник существенно увеличил объемы производства. При этом тарифы должника были ниже средних по региону, а контрагенты должника перепродавали ее по завышенным тарифам. То есть в увеличении объемов производства были заинтересованы контрагенты, но не должник и его кредиторы. Платежи, поступающие в оплату за электрическую энергию, не покрывали всех затрат должника, оплата тепловой энергии не осуществляется.

 

Конкурсный управляющий, чьи действия кредиторы просили признать незаконными, возражал против использования выводов заключения, предлагая назначить судебную экспертизу. Суд, однако, отклонил эти возражения, обратив внимание, что он использует не выводы из заключения, а только обстоятельства, которые установлены при его подготовке. Их достоверность управляющий не оспаривал. В результате суд признал его действия незаконными.

 

Определение Арбитражного суда Ивановской области от 22.02.2018 по делу № А17-6677/2015

 

--

 

Полный текст исследования можно бесплатно скачать здесь.

Строительная погрешность: кто заплатит за расхождения в метраже квартиры

Дольщики обратились в суд и потребовали вернуть им переплату за квартиру, которая оказалась на 5,2% меньше, чем было указано в договоре. Он гласил, что разница до 5% не влечет перерасчета цены. Но сколько получат дольщики: стоимость 5,2% или 0,2% площадей? Две инстанции выбрали второй вариант, но ВС с ними не согласился. А юристы дали советы дольщикам и застройщикам.

 

Фактическая площадь квартиры может немного отличаться от проектной. Это допустимая строительная погрешность, которая зависит от итоговой толщины стен, округления цифр при проектных расчетах и так далее. Дольщику нужно быть готовым к тому, что фактическая площадь будет отличаться от заявленной хотя бы на 2 кв. м. Одно из подобных дел недавно дошло до Верховного суда. Он решал, какую компенсацию получит дольщик, если его квартира оказалась немного меньше, чем указано в договоре.

 

Иск в суд подали супруги Фомины* от себя и двух несовершеннолетних детей. Они потребовали 54 240 руб. компенсации каждому с девелопера «Балаковоспецстрой», который передал квартиру не 192,3 кв. м, а на 10 кв. м меньше. По условиям договора, перерасчет не допускался, если метраж «отклонялся в большую или меньшую сторону менее чем на 5%». У Фоминых разница составила 5,2%. Но две инстанции истолковали 5% как допустимое отклонение. Они предписали компенсировать лишь ту величину, которая его превышает, то есть 0,2% от площади, или 2166 руб. каждому из четырех истцов.

 

Как толковать неясную формулировку

 

С этим не согласилась гражданская коллегия Верховного суда. Она напомнила, что смысл соглашений надо толковать из буквального содержания слов и выражений (ст. 431 ГК). Действительно, в договоре указано, что отклонение площади до 5% не влияет на цену. Но ничего не говорится о том, что в случае превышения «лимита» разница оплачивается за вычетом стоимости 5%, отмечается в определении № 32-КГ17-44. С таким объяснением коллегия под председательством Андрея Марьина отправила дело на пересмотр в апелляцию.

 

Формулировка в договоре действительно нечеткая, гражданская коллегия решила дело верно, но неполно обосновала. Текст договора, видимо, составлял застройщик, а при неясности условия оно должно толковаться против предложившей его стороны. Таков принцип contra proferentem, который ввел в практику еще ВАС.

 

На практике, наоборот, итоговая площадь чаще всего больше проектной. И тут проблема возникает у дольщиков, которые должны найти деньги, чтобы доплатить за «лишние» метры в короткий срок – как правило, договор дает на это 10 дней.

 

Дольщики часто не могут заплатить за "лишние" метры вовремя и не получают пакета документов для регистрации права собственности. Это может продолжаться несколько месяцев.А если в договоре указана фиксированная цена (не за единицу площади, а за объект в целом), то требовать перерасчета из-за разницы платежей нельзя.

 

Советы сторонам

 

Застройщикам необходимо указывать в договоре процент допустимого отклонения площади и чётко прописывать, входит ли этот процент в расчёт, если отклонение превышает порог.

 

Дольщикам иметь запас денег на случай, если при сдаче квартиры ее метраж окажется больше проектного. Но, прежде чем платить, имеет смысл организовать свой замер. Итоговую площадь определяет БТИ, однако дольщик может привлечь своего специалиста. Если его обмеры получатся другими, то надо направить застройщику претензию с требованием перерасчета.

 

* фамилии изменены

 

Источник: Pravo.ru

ВС объяснил, как оценить ущерб дому от соседской стройки

На соседнем участке начали возводить огромный коттедж, из-за чего по вашему дому пошли трещины. Организаторы стройки отказываются добровольно выплачивать вам деньги за такие повреждения. А суды расходятся во мнении – как же определять виноватых и размер ущерба в подобном случае. ВС разъясняет, какие обстоятельства нижестоящие инстанции должны учесть при рассмотрении таких дел.

 

Споры о взыскании убытков с третьих лиц, которые своими неправомерными действиями повредили жилую недвижимость, в судебной практике встречаются нередко. Чаще всего разбирательства идут из-за залива квартир или ремонтных работ в смежных помещениях, которые велись с нарушением строительных норм и правил. Пострадавшей стороне, чтобы добиться возмещения ущерба в таких делах, сложнее всего будет доказать причинно-следственную связь между действиями причинителя вреда и наступившими повреждениями.

 

Ущерб от стройки суды оценили по-разному.

 

ДЕЛО № 20-КГ17-21

 

СУТЬ СПОРА:ИСТЕЦ ВЗЫСКИВАЕТ УБЫТКИ, КОТОРЫЕ ПРИНЕСЛА ЕЕ ДОМУ СТРОЙКА ПО СОСЕДСТВУ. ПЕРВАЯ ИНСТАНЦИЯ УДОВЛЕВТОРИЛА ИСК ПОТЕРПЕВШЕЙ. АПЕЛЛЯЦИЯ ОТКАЗАЛА.   

 

РЕШЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ: ОТМЕНИТЬ РЕШЕНИЕ АПЕЛЛЯЦИИ, ОТПРАВИТЬ ДЕЛО НА НОВОЕ РАССМОТРЕНИЕ ОБРАТНО В АПЕЛЛЯЦИОННУЮ ИНСТАНЦИЮ. 

 

С этими трудностями столкнулась и Равшана Идимова*. Весной 2016 года рядом с ее домом началось строительство трехэтажного коттеджа. Это соседка Гульнара Мадигина* решила возвести себе жилье побольше. Она получила все необходимые разрешения на такие работы и уже успела разрыть котлован под недвижимость. Однако из-за вырытой ямы по дому Идимовой пошли трещины. Пострадавшая обратилась с жалобой в Минстрой республики Дагестана, указав, что Мадигина возводит коттедж с нарушением норм градостроительного законодательства. 

 

Кроме того, Идимова обратилась в Дагестанский центр независимой экспертизы с просьбой оценить состояние ее дома. Исследование показало, что пострадавшая недвижимость восстановлению не подлежит, проживание в ней является опасным для жизни из-за угрозы разрушения, а размер причиненного вреда составляет 1,05 млн. руб. Эти деньги Идимова попыталась получить с Мадигиной, но та отказалась платить такую сумму. 

 

Тогда пострадавшая в судебном порядке потребовала взыскать ей ущерб и компенсацию морального вреда в общем размере 1,15 млн руб. Советский районный суд г. Махачкалы республики Дагестан назначил экспертизу, чтобы точно определить причины повреждений у жилья истца (дело № 2-4206/2016 ~ М-3561/2016). Специалисты пришли к выводу, что трещины на доме образовались из-за совокупности причин:

 

1)   длительная эксплуатацию недвижимости (с 1932 года),

2)   несоответствие этой постройки требованиям, которые предъявляются к строительству в сейсмических районах,

3)   возведение коттеджа на соседнем участке.

 

Сразу после получения результатов судебной экспертизы заявитель снесла свой дом, опасаясь его обрушения. Кроме того, на судебном заседании другая соседка Идимовой подтвердила, что повреждения на жилье истца стали видны после того, как ответчик вырыла котлован. Опираясь на совокупность перечисленных доказательств, судья Гасанов постановил взыскать с ответчика 1,05 млн руб. убытков и 10 000 руб. в качестве компенсации морального вреда. 

 

Однако Мадигиной удалось оспорить такое решение в апелляционной инстанции. Верховный суд республики Дагестан отменил акт нижестоящего суда, сославшись на то, что истец не доказал причинно-следственную связь между строительством коттеджа на соседнем участке и появлением повреждений на своем доме (дело № 33-2037/2017). Апелляция подчеркнула, что по результатам судебной экспертизы одной из причин образовавшихся трещин может служить «несоответствие этой постройки требованиям, которые предъявляются к строительству в сейсмических районах». Кроме того, республиканский ВС заметил, что проведенное исследование посчитало цифру ущерба исходя из стоимости новых стройматериалов, когда определяло обоснованность заявленной суммы убытков. Значит, истец из-за решения первой инстанции неосновательно обогатился, заключил суд. Апелляция дополнительно пояснила, что теперь невозможно установить размер убытков из-за того, что Мадигина снесла свой дом. 

 

ВС указал на ошибки апелляции

 

Теперь уже истец не согласилась с актом апелляционной инстанции и обжаловала его в Верховный суд РФ. ВС разъяснил, что в подобных делах суд должен установить наличие факта причинения вреда, вины ответчика в этом и причинно-следственной связи между действиями причинителя ущерба и возникшими последствиями (дело № 20-КГ17-21). Однако в рассматриваемом споре апелляция этого не сделала, формально сославшись на несоответствие поврежденного дома требованиям к строительству в сейсмических районах, подчеркнули судьи ВС. Хотя такое обстоятельство само по себе не свидетельствует об отсутствии вины ответчика в образовании трещин на жилье истца, добавила Судебная коллегия по гражданским делам ВС. 

 

Кроме того, невозможность установить точный размер убытков не является основанием, чтобы отказать истцу в подобных делах, объясняет ВС. Суду надлежит определить сумму причиненных убытков с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению, разъяснили судьи ВС. Кассация посчитала неверным и еще один вывод апелляции, которая решила, что нельзя включать в состав убытков истца стоимость новых стройматериалов. 

 

Ссылаясь на перечисленные обстоятельства, «тройка» судей ВС РФ под председательством Вячеслава Горшкова отменила акт апелляции и отправила дело на новое рассмотрение обратно в Верховный суд республики Дагестан (прим. ред. – пока еще не рассмотрено)

 

В подобных ситуациях пострадавшему следует предпринять все возможные меры, чтобы зафиксировать состояние имущества до его сноса (реконструкции, ремонта). Такие доказательства продемонстрируют суду связь между действиями ответчика и причиненным вредом. Суды до сих пор нередко отказываются взыскивать убытки с формулировкой "не доказан их размер". Из-за этого необоснованно распределяется бремя доказывания и именно пострадавшей стороне приходится доказать величину ущерба, говорит эксперт. Поэтому в таких спорах истцу надо представить как можно больше доказательств самого факта причинения убытков со стороны ответчика. Такими аргументами могут служить: экспертные заключения, подтверждающие причинно-следственную связь между совершенным нарушением и возникшими убытками, свидетельские показания, квитанции, чеки, наряд-заказы и другие документы, которые докажут необходимость трат на восстановление поврежденного имущества или покупку нового.

 

Если результаты экспертизы в таких делах неоднозначны, нужно рассмотреть варианты для других видов исследований. Можно попробовать провести нестандартные экспертизы. Например, обратиться к биологическому исследованию на предмет сроков жизнедеятельности организмов в трещинах (мох, плесень и т.п.). Выводы подобной экспертизы могут помочь определить время появления повреждений.

 

Кроме того, истцу для обоснования размера убытков стоит использовать отчеты об оценке сходной недвижимости (например, аналогичный по параметрам дом в этой же местности). При таком варианте заявителю придется доказать сходство объекта оценки и утраченного имущества: «Такими доказательствами послужат документы технической инвентаризации, фотографии и т. д.». Важно правильно сформулировать вопросы, которые суд ставит перед экспертом в подобных делах. Это необходимо, чтобы впоследствии экспертное заключение не содержало двусмысленных или неполных выводов, резюмирует юрист.

 

* имена и фамилии изменены


Источник: https://pravo.ru/story/200899/

ВС РФ: с застройщика, нарушившего срок передачи квартиры, могут быть взысканы расходы на оплату аренды жилья

19 июня 2015 года Р. и общество "А" заключили договор участия в долевом строительстве. По условиям этого договора застройщик обязался построить жилой дом и передать Р. однокомнатную квартиру во втором полугодии 2015 года. Свои обязательства по оплате квартиры Р. исполнила полностью. Однако 21 октября 2015 года общество направило в ее адрес сообщение о переносе сроков завершения строительства и передачи помещения, предложив подписать дополнительное соглашение с указанием нового срока окончания строительства – первое полугодие 2016 года.

 

В ответ на это 26 ноября 2015 года Р. направила застройщику претензию с просьбой уплатить неустойку из-за переноса срока передачи квартиры, а также возместить ей убытки, связанные с оплатой аренды другого жилья, и компенсировать моральный вред. Общество на эту претензию не отреагировало, поэтому 9 июня 2016 года Р. направила повторную претензию. В ней она просила зачесть 28,8 тыс. руб. (удорожание квартиры за счет увеличения ее итоговой площади) в счет подлежащей взысканию в ее пользу неустойки, а также повторно требовала возместить убытки на оплату аренды съемной квартиры. Однако застройщик отказался удовлетворить эту претензию.

 

Суть спора

 

В результате Р. обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки в размере 135 272,48 руб., штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы, судебных расходов в размере 40 тыс. руб., возмещении убытков на оплату аренды жилья и оплату коммунальных услуг в размере 140 тыс. руб. и 21 853 руб. соответственно, а также компенсации морального вреда в размере 50 тыс. руб. Кроме того, она попросила суд зачесть 28,8 тыс. руб. долга по оплате объекта долевого строительства в счет подлежащей взысканию с ответчика неустойки.

 

Суд удовлетворил заявленные требования лишь частично: с застройщика были взысканы неустойка в размере 20 тыс. руб., расходы на оплату аренды жилого помещения в размере 84 тыс. руб., компенсация морального вреда в размере 5 тыс. руб., штраф в размере 54,5 тыс. руб. и расходы на оплату услуг представителя в размере 20 тыс. руб. (решение Советского районного суда г. Краснодара от 8 ноября 2016 г. по делу № 2-5657/2016). Суд решил, что заявленная Р. к взысканию неустойка связана с возможной, а не действительной стоимостью ущерба. А раз доказательств причинения действительного ущерба не было представлено, судья счел возможным уменьшить требуемую сумму (ст. 333 Гражданского кодекса). При этом он отметил, что неустойка является не способом обогащения, а мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства, и направлена она на восстановление нарушенного права. А определяя размер подлежащих возмещению убытков за аренду квартиры, суд исходил из договора коммерческого найма жилого помещения и доказательств несения бремени арендных платежей (расписок арендодателя о получении денежных средств).

 

Обе стороны обжаловали это решение. Р. настаивала на удовлетворении заявленных ею требований в полном объеме, тогда как застройщик требовал снизить размер неустойки, морального вреда и расходов на оплату услуг представителя, а в остальной части иска просил отказать. Хоть и не полностью, но апелляция все же встала на сторону ответчика и отменила решение нижестоящего суда в части взыскания расходов на аренду квартиры, уменьшив при этом сумму штрафа до 25 тыс. руб. (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 февраля 2017 г. по делу № 33-3812/2017). Суд пришел к выводу о том, что наем жилого помещения является личным волеизъявлением Р. и расходы по оплате ею аренды нельзя отнести к убыткам. Более того, судебная коллегия указала, что причинно-следственной связи между сроками сдачи объекта долевого строительства и понесенными истцом убытками нет. Тем самым расходы по найму квартиры не направлены на восстановление нарушенного бездействием застройщика какого-либо права Р., заключил суд.

 

За защитой своих прав Р. обратилась в Верховный Суд Российской Федерации. В своей кассационной жалобе она указала на незаконность принятых судебных актов и просила их отменить, и Суд нашел ее требования обоснованными (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19 декабря 2017 г. № 18-КГ17-239).

 

Позиция ВС по делу

 

ВС РФ напомнил, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества – реальный ущерб, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено – упущенная выгода (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

 

Вместе с тем сторона, не исполнившая свои обязательства по договору об участии в долевом строительстве или ненадлежаще исполнившая их, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

 

Застройщик должен был передать Р. квартиру до 31 декабря 2015 года, однако фактически передал ее лишь 24 июня 2016 года. При этом Р., уточнил Суд, зарегистрирована в населенном пункте, находящемся на значительном расстоянии от места фактического проживания и работы, и не имеет в собственности жилье в этом городе. Она была вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры, но в связи с допущенной застройщиком просрочкой вынужденно несла затраты по найму жилого помещения.

 

Таким образом, ВС РФ пришел к выводу о том, что между просрочкой срока сдачи квартиры, отсутствием у Р. жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными ею на вынужденный найм другого жилья, имеется причинно-следственная связь. С учетом этого Суд назвал вывод апелляции ошибочным и направил дело на новое рассмотрение.



Источник: http://www.garant.ru/news/1185203/#ixzz59uskcENF

Верховный суд РФ запретил наказывать собственника за незаконную перепланировку квартиры прежними владельцами

Крайне важное для граждан решение приняла недавно Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, когда пересматривала спор коммунальщиков и граждан из-за незаконной перепланировки.

 

Вывод высокой судебной инстанции оказался неожиданным. Верховный суд заявил, что нельзя возлагать на собственника обязанность по устранению незаконной перепланировки и требовать от него вернуть имущество многоквартирного дома в первоначальное состояние, если собственник в этой перепланировке не виноват.

 

 

Верховный суд разъяснил правила переселения из ветхого жилья.

 

Трудно спорить с утверждением, что незаконные перепланировки - бич последних лет. Граждане переделывают свое личное и общее имущество в многоквартирных домах кто во что горазд. С азартом ломают простые и несущие стены, потолки и перегородки, входы и выходы.

 

Когда эта "строительная" эпидемия перешла все границы и стала угрожать жизни и здоровью самих зачинщиков перестройки, а также их соседям, власти попытались запретить незаконную перепланировку.

 

Пойманных на перепланировке граждан суды наказывают серьезными штрафами и обязывают все вернуть в первоначальное состояние. И таких судебных вердиктов уже немало. Вот только выполняют их редко и с большим трудом. Тут же как черт из табакерки появилась масса фирм, обещающих узаконить любую перепланировку. Естественно, не безвозмездно. Поэтому столкнуться с незаконной перепланировкой может каждый гражданин. Особенно обидно бывает тем, кто лично в подобной перестройке не участвовал, но вынужден отвечать за ее последствия. В нашем случае Верховный Суд РФ, разбирал конфликт, который возник из-за самовольно сделанной железной двери. Она вела от лифта в коридор на этаже, где располагались двери в квартиры граждан.

 

 

Пойманных на перепланировке граждан суды наказывают серьезными штрафами 
и обязывают все восстановить

 

Когда-то давно неизвестные собственники квартир на лестничной площадке девятого этажа решили снести распашные деревянные двери, ведущие из коридора к лифтам, и на этом месте установить металлическую перегородку с такой же металлической запирающейся дверью. Естественно, переделка ни с кем не согласовывалась. Просто в один день появилась перегородка с дверью на замке.

 

Прошли годы, и вдруг проверяющие пожарные увидели железную дверь. И возмутились. (Почему-то в ходе прежних проверок пожарные дверь не замечали.) В своем акте проверявшие записали, что железная дверь недопустима и представляет явную опасность для жизни и здоровья жильцов девятого этажа. Пожарные потребовали поставить в эвакуационном выходе ту дверь, которая положена по проектной документации.

 

Управляющая компания за свой счет переделывать ничего не стала. Коммунальщики, получив предписание пожарных, сообразили, что добровольно граждане ничего ломать и строить не будут. А заставить их может лишь суд. Поэтому управляющая компания попросила суд обязать всех собственников квартир за железной дверью на девятом этаже вернуть все в первоначальный вид - снести металлическую перегородку и поставить простые деревянные двери. Ответчиками оказались по иску все собственники квартир, которые выходят на лестничную площадку.

 

 

Районный суд с коммунальщиками согласился. Но по решению суда обязанность восстановить все как было оказалась возложена лишь на двух из трех ответчиков. Дело в том, что собственница третьей квартиры доказала, что в перепланировке не участвовала, поскольку на момент появления железной двери в этом доме вообще не проживала.

 

Апелляция с таким решением не согласилась и возложила обязанность по возврату прежней двери и перегородки на всех жильцов. Про даму, которая раньше в доме не жила, апелляция заявила, что не проживание в доме в момент незаконной перепланировки, не является основанием для ее освобождения от расходов. Ведь она владеет квартирой, смежной с квартирами остальных ответчиков, а, значит, и несет солидарную с ними обязанность по приведению технических помещений поэтажного коридора девятого этажа в прежнее состояние.

 

Жильцы с таким решением не согласились. Так дело дошло до Верховного суда. А там сомнения жильцов проверили, и с ними согласились. ВС заявил: юридически значимым обстоятельством для разрешения заявленных в деле требований является установление круга лиц, действия которых привели к нарушению прав иных собственников помещений в многоквартирном доме.

 

Вывод суда - ошибочным является возложение обязанности по демонтажу железной двери солидарно на всех и без установления вины каждого из собственников. В итоге дело вновь отправлено в апелляционную инстанцию, которая будет разрешать спор с учетом разъяснений ВС.

 

Определение ВС РФ от 31 октября 2017 г. N 78-КГ17-68

 

Источник: https://www.rg.ru

ВС РФ объяснил, когда дом без документов не самострой

ВС РФ объяснил, когда дом без документов не самострой

 

Факт утраты архивных документов на старый дом и отсутствие информации об обстоятельствах его строительства не дают права властям признавать здание самостроем и отказывать в его регистрации. В случае длительного открытого и добросовестного владения недвижимостью владелец приобретает право собственности на имущество, напоминает Верховный суд (ВС) РФ.

 

Высшая инстанция рассмотрела жалобу жительницы Новосибирска, которая 20 лет прожила в жилом доме, построенном ещё в 1949 году, а когда захотела взять землю под ним в аренду, власти выяснили, что здание является самостроем и не может быть введено в эксплуатацию. Суды позицию чиновников поддержали.

 

Однако ВС РФ отметил, что при отсутствии правоустанавливающих документов на древние постройки ее владельцы могут ссылаться на приобретательную давность и на ее основании требовать регистрации собственности. Аргументом в пользу хозяина дома также следует считать отсутствие претензий со стороны властей и соответствие дома всем необходимым техническим параметрам, указывает суд. 

 

Суть спора

 

Суды установили, что спорный жилой дом на улице Декабристов был построен ещё в 1949 году, а в 1954, 1971, 1978, 1980, 2006, 2010 годах к нему добавляли пристройки. Владельцами дома, по данным технического учёта и технической инвентаризации, были учтены двое собственников, которые 1 апреля 1977 года продали его матери истицы за 3 тысячи рублей, о чем имеется соответствующая расписка. 

 

Из выписки домовой книги следует, что мать была зарегистрирована по адресу этого дома с апреля 1977 года, а заявительница – с ноября 1996 года. Когда мать истицы умерла, она вступила в наследство.

 

Летом 2016 года женщина попросила департамент земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска предоставить ей земельный участок под домом на условиях выкупа или аренды. И тогда выяснилось, что никаких документов на дом нет и он, по сути, является самостроем.

 

Из «Новосибирского городского архива» пришёл ответ, что в имеющихся на хранении документах за 1946–1957 года решение об отводе земельного участка и регистрации домостроения, расположенного на улице Декабристов не обнаружено.

 

Власти пришли к выводу, что земельный участок под домом не может быть сформирован и предоставлен, раз отсутствует правоустанавливающий документ на само жилое здание. Осенью же администрация отказала истице и в вводе дома в эксплуатацию. Тогда она обратилась за защитой своих прав в суд, однако и тот ее не поддержал.

 

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что спорный жилой дом является самовольной постройкой, земельный участок, на котором расположен жилой дом, не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, не предоставлен истцу на каком-либо праве, а потому оснований для признания права собственности на самовольную постройку не имеется в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ. 

 

Право на самострой

 

ВС напомнил, что право собственности на самовольную постройку может быть признано при одновременном соблюдении следующих условий:

 

— если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

 

— если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

 

— если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

 

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку, размер которых определит суд, уточняется в определении.

 

Приобретательная давность

 

Немаловажным фактором в подобных делах является приобретательная давность, на анализе которой ВС остановился подробно.

 

Суд напомнил, что если гражданин не является собственником недвижимости, но добросовестно, открыто и непрерывно владел им как своим собственным в течение 15 лет, то он приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность – часть 1 статьи 234 ГК РФ).

 

При этом действие статьи 234 ГК распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 года и продолжается в момент введения в действие части первой кодекса, указывает ВС.

 

Давностное владение является добросовестным и открытым, если гражданин не знал и не должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности, но при этом не скрывал факта нахождения имущества в его владении, отмечает суд со ссылкой на постановления пленума Верховного суда № 10 и Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010 года.

 

В решении также указывается, что по смыслу статей 225 и 234 ГК, право собственности в силу приобретательной давности может быть получено как на имущество, принадлежащее другому лицу, так и на бесхозную вещь.

 

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности, напоминает суд.

 

«По смыслу указанных положений закона и разъяснений пленума, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею. Это относится к случаям, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула)», — резюмирует ВС.

 

Позиция ВС по делу

 

Согласно материалам дела, истица и ее мать открыто, непрерывно и добросовестно в течение почти 40 лет пользовались жилым домом и несли бремя расходов на его содержание.

 

За все это время никем, в том числе местной администрацией, не оспаривалось владение ни домом, ни землей под ним. Каких-либо требований о сносе дома либо его безвозмездном изъятии или об истребовании земельного также не заявлялось.

 

При этом согласно техническому заключению, жилой дом соответствует противопожарным нормам, его строительные конструкции не представляют опасности для жизни и здоровья людей, жилое помещение отвечает санитарно-эпидемиологическим требованиям, несущие и ограждающие конструкции находятся в работоспособном состоянии.

 

Между тем эти обстоятельства не были предметом исследования и оценки судебных инстанций полагавших, что они не имеют правового значения для рассмотрения возникшего спора, указывает ВС.

 

«Однако с этим выводом согласиться нельзя, поскольку само по себе отсутствие в архивном фонде документов об отводе земельного участка, а также невозможность доказать право собственности на основании надлежащим образом заключенного и зарегистрированного договора не препятствуют приобретению по давности недвижимого имущества, обстоятельства возведения которого неизвестны.

 

Иной подход ограничивал бы применение статьи 234 ГК РФ и введение в гражданский оборот недвижимого имущества, возведенного в период действия гражданского законодательства, не предусматривавшего признание права собственности на самовольную постройку, и в отношении которого истекли сроки предъявления требований о сносе», — отмечается в определении.

 

С учётом этих обстоятельств ВС отменил решение апелляционной инстанции и отправил дело на новое рассмотрение с этой стадии.

 

«При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, правоотношения сторон и разрешить возникший спор в соответствии с требованиями закона», — отметил ВС РФ.

 

Источник: http://rapsinews.ru

ВС установил ответственных за протечки труб в квартирах

Краны на трубах относятся к общедомовому имуществу, так как предназначены для обслуживания сразу нескольких квартир, пояснил Верховный суд.
 

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России постановила, что управляющие компании многоквартирных домов ответственны за аварии, случившиеся из-за поломки водопроводных труб в частных квартирах. Об этом сообщает «Российская газета».


Запорно-регулирующие краны и отключающие устройства, расположенные на трубах, проходящих через частные квартиры, предназначены для обслуживания сразу нескольких жилых помещений. По этому признаку они относятся к общедомовому имуществу и, следовательно, находятся в сфере ответственности управляющих компаний, пояснил Верховный суд. В случае если жильцы, проводя ремонт коммуникаций в своей квартире, заменили запорный вентиль, управляющая компания все равно остается ответственной за него и за аварии при его поломке, уточнено в постановлении суда. Поводом для комментария стал иск собственницы жилья к управляющей компании после того, как в ее квартире из-за поломки крана на стояке холодной воды случился потоп, сказано в публикации. Городской суд удовлетворил иск гражданки, но областной суд отменил решение предыдущей инстанции, сообщила «Российская газета». В итоге женщина дошла до Верховного суда, который признал правоту женщины и уточнил область ответственности коммунальщиков, отметило издание. 


Источник: realty.rbk.ru

Верховный суд решил, кто виноват, если ремонт испортил соседскую квартиру

Если квартира пострадала от действий соседей, например, они залили жилье водой и испортили ремонт, то по закону собственники и компенсируют нанесенный ущерб. Но кто заплатит по счетам, если ущерб нанесли в ходе ремонта, который выполняла компания подрядчик, – сама фирма или всё же тот, кто воспользовался ее услугами? Кому расплачиваться за проблемы соседей от некачественного ремонта, определил Верховный суд.

 

Неудачный ремонт

 

Жители Омска Владимир Милонов* и Оксана Антонова* решили сделать в своей квартире ремонт. Работы проводила компания ООО "Строй и К" – стороны заключили договор подряда. В договоре помимо прочего было указано: заказчик обязан контролировать работы, а если в процессе пострадали третьи лица, ущерб компенсируется виновиком. Пункт договора пригодился: в ходе работ по стяжке пола рабочие залили квартиру этажом ниже, принадлежащую Семену Мельникову*.

 

Мельников подал на соседей в суд: в иске, направленном в Центральный районный суд Омска, он просил взыскать с ответчиков материальный ущерб в размере около 426 тыс. руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., расходы на оплату услуг оценщика в размере 10 000 руб., а также представительские расходы в размере 10 000 руб. – в общей сложности более полумиллиона рублей. В суде основным вопросом оказалось, кто именно в ответе за ущерб – хозяева ремонтирующейся квартиры или компания-подрядчик, из-за которой и возникла проблема. В первой инстанции признали правоту заявителя, отказав ему только в компенсации морального вреда. Суд решил, что ответчики допустили бесконтрольное проведение ремонтных работ и не доказали, что не виноваты в причинении вреда истцу.

 

Однако апелляция с таким выводом не согласилась: там Мельникову отказали в выплатах. По версии судей Омского областного суда (дело 33-12141/2016), владельцы квартиры не должны отвечать за залив соседей, поскольку для ремонта они наняли подрядчика, и по условиям заключенного с ним договора именно ООО «Строй и К» должно нести ответственность за ущерб, нанесенный заявителю. Кто прав, разобрался Верховный суд, куда и обратился истец, чтобы оспорить постановление апелляции.

 

Кто виноват: сосед или его подрядчик?

 

В Верховном суде дело рассмотрела коллегия по гражданским спорам. Там пришли к выводу, что апелляция допустила ошибку. Отвечать за проблемы соседей, возникшие из-за некачественного ремонта, должны всё же не подрядчики, а те, кому принадлежит помещение, пришли к выводу в ВС.

 

Содержать квартиру в надлежащем состоянии и соблюдать права соседей – обязанность собственников, напомнил ВС в определении по делу. А согласно п. 1 ст. 1064 ГК вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

 

Снять с собственника ответственность можно, но только если удастся доказать, что в случившемся он не виноват. Ведь согласно ст. 403 ГК собственник отвечает за действия третьих лиц в отношении его квартиры.

 

Перекладывая ответственность за последствия залива на подрядчика, апелляция сослалась на условия договора, однако "договорная обязанность подрядчика по возмещению ущерба, причиненного соседям, сама по себе не может являться основанием для освобождения собственников квартиры от выполнения возложенных на них законом (ст. 210 ГК и ст. 30 ЖК) обязанностей", говорится в определении ВС. Владелец "пострадавшей" квартиры при этом вообще не был стороной договора подряда, а значит, защищая свои права, не должен был руководствоваться его условиями, обратили внимание в коллегии по гражданским спорам.

 

В итоге ВС отменил апелляционное определение Омского областного суда, а дело отправил на новое апелляционное рассмотрение.

Источник: pda.pravo.ru

1 2 3 >

Оставить заявку